Le manque de terrain rend certaines pratiques de gestion des propriétés foncières pertinentes, à l’image de la division parcellaire. Cette opération est particulièrement importante dans certains départements tels que le 85 et le 44. Mais en quoi consiste la division parcellaire ? Quels en sont les autres avantages ? Et comment la réaliser ?
Le principe de la division parcellaire
La division parcellaire permet le découpage d’un terrain en plusieurs morceaux. Autrement dit, elle concerne la conversion d’un domaine en plusieurs lots indépendants. Cette séparation autorise, dans certains cas, de construire trois maisons sur un terrain.
La loi ALUR ou Accès au Logement et Urbanisme Rénové a permis de faciliter la création de nouveaux lotissements. En milieu citadin, cette opération immobilière devient une pratique courante en raison de la pénurie de terrains. En conséquence, la division parcellaire évite l’étalement urbain du fait qu’il accentue la densification.
L’acte de diviser un terrain en plusieurs parcelles avant de le vendre présente de nombreux avantages dont :
- La facilité de commercialiser un grand terrain réparti en plusieurs lots ;
- La possibilité de réaliser une plus-value grâce à une action immobilière ou la construction d’une maison sur une partie d’une unité foncière ;
- La valorisation d’une portion de terrain non utilisée.
La réalisation d’une division parcellaire
Le lotissement d’un terrain passe par trois étapes avant la réalisation de la procédure administrative qui le rend effectif.
La vérification préalable de la divisibilité de la parcelle
Pour savoir si un terrain est divisible, il convient d’examiner la possibilité de réalisation de l’opération. Pour ce faire, le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS) de la commune concernée servent de référence. Les informations à connaître avant la division parcellaire demeurent disponibles auprès de la mairie locale.
D’autres législations peuvent participer selon la commune visée par le projet de lotissement. Avant d’envisager une division de terrain pour construire, vous devez considérer le plan de prévention des risques naturels, le cas échéant.
Puis, la consultation de l’Architecte des bâtiments en France devient nécessaire lorsque le terrain se trouve à proximité d’un monument historique. Cet avis intervient également pour déterminer la faisabilité d’un schéma de division de terrain pour construire près d’un secteur protégé.
Par ailleurs, la situation topographique oriente la possibilité de la division parcellaire pour construire 3 maisons sur un terrain.
La demande du certificat d’urbanisme opérationnel
Avant de procéder au bornage, nous vous conseillerons de faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel auprès de votre mairie. Afin de réaliser cette démarche, vous devez préparer :
- un plan de situation ;
- un plan de cadastre ;
- un document exposant la disposition envisagée pour les différentes parcelles ;
- et le formulaire cerfa 13410*06dûment rempli.
La délivrance du certificat d’urbanisme opérationnel dure environ 2 mois. En cas d’absence de retour de la mairie, vous pouvez faire l’usage d’un certificat d’information pour avancer dans votre projet de division parcellaire. Bien que ce ne soit pas un certificat tacite, il renseigne sur le droit de l’urbanisme applicable à votre terrain. Ces deux types de documents restent valables pour une période de 18 mois. Ce délai est prorogeable pour un an.
L’assistance d’un géomètre-expert pour la division parcellaire
Le bornage advient afin de diviser un terrain en plusieurs parcelles. Cette opération utilise les bornes comme points de repère physiques de la délimitation des divers lots. À cette étape, le géomètre-expert intervient pour circonscrire les différentes parcelles du domaine à fragmenter.
L’assistance des riverains demeure nécessaire lors de la définition des contours officiels d’une unité foncière. Un procès-verbal de bornage matérialise ainsi la démarche. Dans le cas d’un désaccord avec les voisins, le propriétaire du terrain peut recourir à un bornage judiciaire. Le tribunal de grande instance reste l’autorité compétente pour résoudre ce conflit.
Après ce processus, vous obtenez le plan de bornage de votre terrain. Vous devez transmettre ce plan au notaire à partir du moment où vous signez la promesse de vente. Ce document illustre les éventuelles servitudes au niveau de votre domaine foncier. Il montre également la totalité des constructions et la surface exacte de chaque lot. Le plan de bornage est annexé à l’acte de vente après la finalisation de la division parcellaire.
La procédure administrative de la division parcellaire
Les démarches administratives permettent de rendre effective la division de votre terrain en plusieurs parcelles.
L’approche dépend de la destination immédiate des lots de terrains obtenus : la construction de maison ou non. Sans projet d’édification imminent, la formalité porte sur la déclaration préalable de travaux à partir du cerfa n° 13702*07. Le dossier à préparer comprend de même :
- Un plan de situation ;
- Le plan de bornage ;
- Un document pour la présentation des réseaux de desserte relatifs à l’assainissement et à l’électricité au sein des nouveaux lots.
Pour un projet de mise en place d’une voie ou d’équipements communs entre les lots, un permis d’aménager devient nécessaire. La demande s’effectue par le formulaire cerfa n° 13409*08.
Lorsque vous envisagez de bâtir une maison immédiatement après la division parcellaire, la démarche passe par une demande de permis de construire valant division. Pour pouvoir bénéficier de ce permis de construire, votre programme doit se conformer aux conditions suivantes :
- 2 constructions différentes ou plus forment votre projet ;
- Les constructions de maisons seront effectuées sur une même unité foncière avant la division ;
- À l’achèvement des travaux, le domaine sera divisé. Il peut alors y avoir des espaces communs.
La division parcellaire ne résout pas seulement le manque de terrain. Il offre d’autres avantages. La procédure pour réaliser ce processus nécessite la vérification de la divisibilité de l’unité foncière et la demande du certificat d’urbanisme opérationnel. Le bornage par un géomètre expert et les démarches administratives
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